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A sua Holding pode emperrar por conta da documentação imobiliária.
11 de Dezembro
Todo mundo sabe que no Brasil temos um ambiente muito burocrático, especialmente no que tange a registro de imóveis, cartórios e afins.
Mas, apesar disso, muita gente ainda compra imóveis sem nenhum tipo de documentação hábil.
Quando pedidos aos clientes a documentação comprobatória da propriedade dos imóveis para confecção dos contratos da Holding muitas vezes nos deparamos com promessas de compra e venda sem a escritura definitiva, com direitos hereditários que nunca foram averbados no RGI, com aquisições de posse de imóveis sem histórico anterior, dentre outros problemas que podem, não apenas dificultar, mas impedir que possamos dar o devido andamento na sua Holding.
É fundamental que você entenda o que precisa fazer a cada compra e venda de imóveis que faça na sua vida.
De hoje em diante você não terá mais desculpas para dizer que não sabia o que tinha que pedir ou fazer no momento da compra de um imóvel. Eu, além de contador, também sou corretor de imóveis e corretor de seguros, tudo em prol de atender melhor os meus clientes. E nesse intuito vou te explicar agora o que você precisa saber para manter a documentação dos seus imóveis sempre em dia.
Em primeiro lugar quero esclarecer que a Certidão de Registro de Imóveis é como uma certidão de nascimento para o seu imóvel, onde se registram todos os donos que já passaram por aquele imóvel. Além dos donos ali estão registrados todos os atos que possam influenciar a vida do imóvel, como financiamentos, casamentos e divórcios, heranças, além de outros fatos que possam ser importantes e que estejam dentro do escopo do documento.
Com a Certidão de Registro de Imóveis (CRI) nas mãos, uma que seja recente, com menos de 30 (trinta) dias, podemos definir se aquele que se apresenta como dono do imóvel é realmente o dono.
Além dessa certidão você precisa pedir todas as certidões pessoais dos vendedores e as certidões do imóvel, a fim de garantir que não recaia sobre esse imóvel nenhuma dívida que possa, no futuro, prejudicar a segurança jurídica do negócio que você está fazendo.
Saber se há ações de cobrança contra os vendedores é fundamental, já que execuções em andamento podem anular o ato de venda e a consequente perda do imóvel, onde você dificilmente irá reaver o dinheiro pago por esse imóvel.
Existem normas que obrigam os cartórios a pedir algumas dessas certidões, mas não são todas as que você precisa e, nem de longe, todas as que deve solicitar.
Claro que não podem constar restrições nas certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, expedidas pelos Cartórios de Registro de Imóveis competente e cujo prazo de validade não poderá exceder os 30 (trinta) dias, mas isso é o obrigatório por lei.
Nunca faça uma compra e venda sem essas certidões e, se possível, peça mais algumas, como as certidões do Tribunal de Justiça da jurisdição dos vendedores, certidões da Receita Federal (dívidas de INSS podem ser particularmente prejudiciais), certidões da Justiça Federal e do Ministério do Trabalho, etc…
E não esqueça de cobrar um nada consta de dívidas junto aos fornecedores de energia elétrica, água e outros que possam, amanhã, vir a cobrar dívidas que não eram suas, mas dos antigos donos.
A Certidão de Ônus Reais é uma das mais conhecidas, mas não é a única necessária. Se você não consegue entender o que diz ali, nem se está tudo ok com ela, peça a ajuda de um especialista, um advogado ou um corretor de seguros da sua confiança. Nunca acredite apenas na palavra do vendedor nem do corretor do vendedor, esses dois participantes da venda estão focados em fechar a venda e podem ter um viés que não seja a proteção do seu patrimônio.
Uma certidão pode sair com os dizeres: Certidão Positiva com Efeitos de Negativa. E, assim sendo, será suficiente para que a transação se complete, mas pode no futuro voltar a refletir sobre o imóvel. Garanta sempre que as certidões são todas CNDs (Certidões Negativas de Débito) que são as únicas que garantem que não há realmente nenhuma dívida sobre os bens que você está adquirindo.
As certidões da Justiça Federal, da Justiça do Trabalho, a Civil, de Execuções Fiscais e de Falências e Concordatas, quando tenham problemas podem causar complicações enormes na sua vida. Garanta que todas estejam limpas.
Lembre-se que alguns imóveis possuem Foro, Laudêmio e Enfiteuse. Se você não tem nem ideia do que é isso, então, prepare-se para surpresas. Todas essas palavras significam que o imóvel tem gravames, algum tipo de cobrança a mais, e essas cobranças acompanham o imóvel por toda a sua vida se não forem remidas. Muita atenção nesse ponto.
Um imóvel cujo vendedor é uma pessoa jurídica, uma empresa, pode ter mais problemas ainda, ou seja, esteja seguro de ter em mãos todas as certidões, não apenas da empresa, mas de todos os sócios da empresa. Lembre-se que uma empresa precisa também apresentar uma certidão da última alteração arquivada e também de atas após essa alteração. Às vezes é necessária uma conferência por um profissional, um advogado societário, para entender essa documentação.
E ainda temos uma outra situação que pode trazer problemas: a compra de um imóvel de uma construtora. Um imóvel novo parece uma benção, não tem porque ter dívidas, não tinha passado, certo?
Errado.
A construtora pode ter dado esse imóvel como garantia de uma dívida, pode não ter feito os trâmites necessários para o habite-se na forma como o imóvel foi vendido a você, dentre outros problemas possíveis.
E nunca compre um imóvel sem escritura. Ou melhor, compre, mas apenas se tiver seguro do que está fazendo, ciente dos problemas que podem advir dessa compra, proteja-se. Aconselhe-se de um profissional para não ter problemas no futuro.
Muitas vezes no intuito de economizar dez ou vinte mil reais para não pagar um profissional qualificado você pode perder todo o capital investido em um imóvel. Tenha certeza de onde está pisando antes de assinar seus contratos de compra e venda.
Assegure-se de ter em mãos o habite-se, as ARTs de obras executadas no imóvel e os respectivos acréscimos de área precisam estrar registrados no RGI corretamente, com todos os impostos pagos. Especialmente INSS, se for o caso.
São muitos detalhes e é fundamental que você tenha atenção nesses pontos. O risco é você perder todo o dinheiro que colocou no negócio, então, não é uma coisa boba, mas sim uma precaução necessária.
A sua Holding pode sim ter imóveis com problemas na documentação aportados nela, mas isso não irá resolver esses problemas. E eles podem respingar nos outros imóveis dentro da sua Holding.
Resolver esses problemas é um passo fundamental para a perfeita execução dos serviços que o profissional contratado para a instituição da sua Holding irá lhe entregar. Sob pena de acabar com uma Holding que terá pontas soltas e que pode não garantir todos os direitos que você espera.
O maior objetivo de uma Holding Patrimonial Familiar é exatamente a perpetuação e proteção do patrimônio familiar, mas sem a documentação correta pode haver falhas irreparáveis no processo. Muita atenção ao contratar um profissional para te aconselhar. Garanta que seja um profissional habilitado, experiente, não busque ajuda pelo preço, mas pela qualidade, pelas referencias, pelo trabalho já executado por esse profissional.
O seu eu do futuro agradece.
Roberto Campos Contador – RJ-092772/O-1 Corretor de Imóveis – CRECI-RJ 80277 Corretor de Seguros – SUSEP 10.053937-6
